Investir dans l'immobilier : en Pinel ou en location meublée ?
Le dispositif Pinel et la location de locaux meublés sont deux moyens d’investir dans l’immobilier. Leurs mécanismes de défiscalisation diffèrent. Chacun porte son lot d’avantages et de contraintes. Pour choisir, il faut d’abord comprendre leurs subtilités.
PINEL OU LOCATION DE LOCAUX MEUBLÉS : IL Y A TOUJOURS UN AVANTAGE FISCAL À LA CLÉ
Fiscalité du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel porte le nom de la ministre du Logement qui l’a mis en place en septembre 2014. Il a pour but de développer l’investissement dans l’immobilier afin de répondre à la forte demande locative que connaissent certaines zones du territoire. Les particuliers qui acquièrent un logement dans le cadre de ce dispositif bénéficient d’une réduction d’impôt qui se calcule à partir du prix d’achat du bien immobilier. Le montant de l’avantage fiscal varie en fonction de la durée d’engagement de location.
- pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12%
- pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18%
- pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21%
Au maximum, le montant de la réduction fiscale du dispositif Pinel est de 63 000 €.
Fiscalité de la location de locaux meublés
Pour les loueurs de locaux meublés non professionnels, le calcul de l’économie d’impôt est différent. Les revenus issus des loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité fonctionne donc d’une autre manière que celle des revenus fonciers.
- Lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 €, le régime dit de bénéfice réel s’applique automatiquement.
- Lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 32 900 €, l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC ou bien pour le régime de bénéfice réel.
Le régime micro-BIC permet de réaliser une économie d’impôt de 50% du montant des loyers perçus. En revanche, les charges liées à l’investissement ne peuvent pas être déduites. Sous le régime dit de bénéfice réel, les charges (travaux, taxe foncière, crédit d’emprunt…) peuvent se déduire du revenu net imposable. Cette déductibilité des charges permet d’amortir son bien ainsi que son mobilier. Ce régime est donc particulièrement avantageux sur le long terme.
QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER EN PINEL OU DANS LA LOCATION MEUBLÉE ?
Les principales contraintes de l’investissement Pinel
Les loyers perçus dans le cadre du dispositif Pinel ainsi que les ressources du locataire sont soumis à des plafonds. En règle générale, le montant des loyers Pinel est inférieur de 20% au prix du marché.
La durée de location est imposée. Elle ne peut être inférieure à 6, 9 ou 12 ans.
Vous n’avez pas la possibilité de réaliser plus de deux investissements en Pinel par an (un plafond de 300 000 € s’impose). Par ailleurs, l’investissement ne peut excéder 5 500 € par m2 de surface habitable.
Dernièrement, la loi impose l’implantation géographique du bien immobilier. Pour autant, les zones retenues par le dispositif Pinel sont soumises à une pression locative forte. En raison de la demande importante, vous ne devriez pas avoir de peine à trouver un locataire.
Location meublée : il y a des conditions à respecter
En premier lieu, le propriétaire met à disposition un bien qui se doit d’être décent. La location meublée est encadrée par la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) datant du 26 mars 2014. Le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition du locataire un nombre suffisant de mobilier de qualité pour pouvoir « dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Êtes-vous à jour au niveau de votre comptabilité ? Lorsque le régime dit de bénéfice réel s’applique aux revenus locatifs, il vous incombe de déduire les frais et les charges liées aux loyers perçus. Vous déterminez vous-même votre revenu net imposable ce qui vous impose de tenir une comptabilité rigoureuse afin d’être à jour vis à vis de l’administration fiscale.
En dernier lieu, la location meublée ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui n’est pas le cas dans le dispositif Pinel.
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