Le démembrement est-il une bonne stratégie pour transmettre son patrimoine ?

Qui n’a pas envie de protéger ses proches ou bien de transmettre son patrimoine dans les conditions fiscales les plus avantageuses ?
démembrement

Le démembrement est une bonne option qui permet, en outre, de réaliser des économies d’impôts.

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ : COMMENT ÇA MARCHE ?

Démembrer un bien consiste à séparer la pleine propriété en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. La propriété démembrée peut être de différente nature : un bien immobilier, des parts de SCPI, un contrat d’assurance-vie…

L’usufruit est le droit qui autorise une personne (l’usufruitier) à utiliser le bien démembré. Par exemple, s’il s’agit d’un bien immobilier, l’usufruitier peut y vivre. Il peut aussi louer le bien et percevoir des loyers. Si le bien démembré est un contrat d’assurance-vie, l’usufruitier utilise le capital comme il l’entend.

La nue-propriété est le droit possédé par le « nu-propriétaire ». Le bien lui appartient mais il n’en a pas la jouissance. Par exemple, s’il s’agit d’un bien immobilier loué à une tierce personne, le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont tous les deux des obligations légales ainsi que des charges relatives au bien. Ils doivent s’en acquitter. Leur relation peut parfois ressembler à celle qui existe entre un propriétaire (le nu-propriétaire) et son locataire (l’usufruitier). Mais pas toujours ! Par exemple, le paiement de la taxe foncière incombe à l’usufruitier.

Si le démembrement porte sur un bien immobilier, l’usufruitier a l’obligation de veiller à sa bonne conservation. Dans ce but, les réparations d’entretien sont à sa charge. Il s’acquitte également de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. S’il perçoit des loyers, il les intègre à son impôt sur le revenu. En revanche, le nu-propriétaire a la charge des réparations importantes.

Attention : le double accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable pour vendre le bien en pleine propriété.

QUELS SONT LES AVANTAGES DU DÉMEMBREMENT POUR TRANSMETTRE SON PATRIMOINE ?

Les opérations de démembrement se font, le plus souvent, entre les membres d’une même famille, sous la forme d’une donation. Les enfants récupèrent la nue-propriété et les parents deviennent les usufruitiers. Il s’agit alors d’une donation avec réserve d’usufruit. A la mort du dernier parent, les enfants acquièrent la pleine propriété du bien qui sera alors remembré.

Ce mécanisme est particulièrement avantageux fiscalement. En effet, les droits de donation ne s’appliqueront que sur la valeur de la nue-propriété que vous allez transmettre à vos enfants. Plus vous transmettez jeune et plus les droits de donation sont à votre avantage. Votre décès entraîne la réunion de l’usufruit et de la nue propriété : ce remembrement du bien n’est pas soumis à l’impôt.

  • Conseils Altéor Patrimoine

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